- 잘못된 두 정책의 만남 -
조명래(단국대 교수, 환경정의 공동대표)
1. 사업개요
1.1 MB의 대선공약, ‘서민용’ 보금자리주택
ㅇ 보금자리주택은 MB의 주택관련 대선공약 사항.
ㅇ 2008년 9월 국토해양부가 발표한 ‘국민주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리주택 건설방안’에 의하면 2018년까지 500만 가구(수도권 300만, 지방 200만)를 공급할 계획인데, 이중 410만 가구는 분양주택, 90만 가구는 임대주택으로 공급
ㅇ 500만 가구 중 300만 가구는 중소형으로 공급하되, 그 중 150만 가구는 ‘무주택 서민과 저소득층의 주거안정’을 위한 ‘서민 보금자리주택’으로, 수도권에 100만 가구, 지방에 50만 가구 공급
ㅇ 보금자리주택 150만 가구 중 70만 가구(47%)는 분양주택으로, 80만 가구(53%)는 국민임대 및 10년 공공임대 등 임대주택으로 공급
ㅇ 보금자리주택의 분양가는 신규택지의 경우 15% 안팎에서 인하해 공급하고 용적률은 200% 수준으로 상향
ㅇ 150만 가구의 보금자리주택 공급을 위해 연간 12조원 소요
ㅇ 보금자리주택의 원활한 건설 등을 위해 국민임대법을 개정한 ‘보금자리주택 건설 등에 관한 특별법’이 2009년 3월 2일 제정되어 2009년 4월21부터 시행 중
ㅇ 서울로부터 12-18km 내에 보금자리주택을 공급하기 위해, 2009년 5월 ‘수도권 광역도시계획’ 변경을 통해 그린벨트(GB) 78.8㎢ (보금자리주택 30만 +민간분양주택 10만 공급부지) 해제하기로 결정
1.2 1 단계: 4개 시범지구
ㅇ 2009년 5월 주민의견 청취 및 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 4개 곳의 시범지구(보금자리주택지구)가 지정·고시되었음.
ㅇ 2012년 하반기 입주 예정
ㅇ 사업개요
강남
세곡서초
우면고양
원흥하남
미사총계지구당
평균비고면적
(1000㎡)9403631,2875,4668,0562,014- 지구당 면적은 분당(19,500천㎡)의 약 10%건설호수7,0004,0009,00040,00060,00015,000-보금자리주택외(민간 중대형)의 비중: 26.7%보금자리
주택수5,0003,0006,00030,00044,00011,000- 건설호수의 73.3%
- 임대주택: 27,000가구
(건설호수의 45.0%, 보금자리주택의 61.4%)수용인구
(명)18,86010,61122,600104,000156,07139,0181000㎡ 당 19인
1.3 2 단계 : 2012년까지 GB 내 32만 보금자리주택 공급
ㅇ 2009년 8.15 경축사에서 이명박 대통령이 ‘집 없는 서민을 위한 획기적인 주택정책을 강구하고’ 있음을 언급. 이후 8.27 대책을 통해 정부는 2012년까지(이명박 대통령 임기) 보금자리주택을 당초 40만 가구에서 60만 가구(연간 15만)로 늘려 공급하는 입장 발표
ㅇ 늘어난 20만 가구는 2018년까지 GB 내 공급하기로 했던 보금자리주택의 목표치였음. 이에 따라 2012년까지 GB 내에 공급할 보금자리주택은 당초 12만 가구에서 32만 가구(연간 8만)로 약 2.7배 증가
ㅇ 그 밖에 2012년까지 신도시에서 20만 가구(연간 4만), 도심재개발에서 8만(연간 2만) 가구의 보금자리주택이 공급될 예정
ㅇ 보금자리주택 20만 가구를 6년 앞당겨 공급하면 건설비용이 매년 2조 원 추가 (참고: 토지주택공사의 연간 주택건설 비용은 3조2천억 원)
ㅇ 2009년 하반기에 추가지구 5-6개소를 지정할 예정. 부지는 2008년 9.19대책에 의해 확정된 해제 예정총량 78.8㎢ 중 시범지구 8.1㎢를 제외한 70.7㎢를 활용해 공급. 예상되는 지역으로는 서울시 강남구 내곡동․염곡동, 서울시 은평구 녹번동, 고양시 덕은동․화전동․현천동, 과천시, 광명시, 구리시, 남양주시, 시흥시, 하남시 등이 거론됨
2. 문제점
2.1 기만적인 표현 ‘보금자리주택’, 주거복지의 후퇴
ㅇ 주택을 대량으로 공급하는 신도시 개념
- 서민용 보금자리주택은 개별 주택유형이 아니라 공공분양주택(85㎡ 이하 중소형)과 공공임대주택(지분형 임대, 전세형 임대, 국민임대, 영구임대)을 포함한 집단적 주택유형을 지칭함. 실제 사업지구에서는 민간 중대형도 포함됨
- 따라서 실제 공공중소형분양주택, 공공임대주택, 민간중대형분양주택 모두를 포함한다는 점에서 보금자리주택은 ‘서민용 주택’이란 주택유형에 관한 개념이 아니라 여러 주택유형을 함께 묶어 대량으로 공급하는 ‘신도시’와 같은 단지개념. 이는 다분히 기만적인 표현
ㅇ 분양주택 공급 중심, 주거복지와 거리 멀다.
- 공급되는 주택의 유형구성에서 ‘서민용 주택’(특히 임대주택)이 일부에 불과해, 보금자리주택은 서민용 주택공급, 즉 주거복지와는 실제 거리가 멀다는 점에서도 기만적임
- 국토해양부가 제시한 보금자리주택의 공급방식에 의하면, 임대(장기공공임대+공공임대)주택이 25~45%, 분양(중소형 분양+민간 중대형 분양)주택이 55~75%가 돼, 보금자리주택지구에는 최대 75%까지 분양주택이 들어설 수 있지만, 관련 규정 때문에 최대 65%까지만 가능함
- 4개 시범사업지구를 보면, 공급되는 전체 주택 중 민간(중대형)분양 26.7%, 공공(중소형)분양 29.3%, 공공임대 45.0%로 임대보다 분양이 더 많음. 공공 분양주택의 분양가를 보면, 세곡지구와 우면지구의 경우 3.3㎡ 당 1,150만원(시세의 50%), 미사지구 950만원․원흥지구 850만원(시세의 70%)로 시세보다 저렴하지만 여전히 저소득층들이 매입하기엔 고가임
- 전반적으로 볼 때 보금자리주택은 구매력이 있는 자가 소유자를 위한 분양주택 공급이 사실상 중심이고, 구매력이 약한 저소득 세입자를 위한 공공주택(특히, 임대주택) 공급은 부차적임. 실제 보금자리주택에 대한 시장의 관심은 뜨겁고, 모두 시세의 50-70%에 분양받아 막대한 시세차익을 남기는 데 집중되어 있음
- 이는 이명박 정부에서 주거복지정책이 전반적으로 약화되고 있음을 의미함. 2018년까지 500만 주택 공급량 중에서 임대주택은 90만 가구에 불과해 참여정부의 국민임대주택 100만 가구보다도 적음
2.2 잘못된 주택정책의 희생물, 그린벨트 해제
ㅇ 주택정책 실패를 환경부문(GB)으로 전가?
- 이명박 정부의 주택정책은 처음부터 거래활성화와 공급확대를 위해 참여정부의 각종 (주택시장 정상화를 위한) 규제를 철폐하거나 완화(예, 종부세 완화, 재건축 규제완화)하는 데 역점을 둬 왔음. 주거약자를 위한 주거복지정책은 전반적으로 약한 편. 참고로 국민임대주택의 건설실적을 보면, 2007년 14만6천 가구, 2008년 13만 가구, 2009년 10만6천 가구로 계속 줄어들고 있음.
- 최근 강남 재건축발 전세대란은 새 정부 들어 약 20차례 걸친 부동산규제완화의 결과로 강남 재건축 아파트 가격 앙등에 따른 전세가 상승, 도심 재건축․재개발 규제완화에 따른 저렴․소형․임대주택의 멸실 등의 요인이 복합적으로 작용한 결과
* 참고 1: 2008년 국정감사 자료에 의하면, 서울시의 계획이 확정된 28개 뉴타운 지구에 현재 살고 있는 원주민은 72만 명인 반면, 개발이 완료되면 58만 명의 주민이 거주하게 됨. 아울러 재개발전에는 전용면적 60평방미터 이하의 주택비율이 63%였지만, 재개발 후에는 30%로 줄어들고, 재개발 전 전세가격 4천만 원 미만의 주택비율도 83%에서 재개발 후에는 0%로 줄어 듦
- GB를 해제해 서민주택을 공급하고자 하는 보금자리주택사업은 도심의 재건축․재개발 등을 통해 공급해야 할 주택정책의 실패(무원칙한 재건축․재개발 규제완화의 결과)를 환경부문으로 사실상 전가하는 것. 즉 GB 희생을 통해 인기영합적인 보금자리주택의 공급을 확대하기 위한 것. GB는 도시확산방지, 녹지보전, 유보지 확보 등을 위해 엄격하게 보전관리 되어야 할 별도의 도시환경관리정책 영역에 속함
- 이런 점에서 보금자리주택사업은 GB해제에 따른 중장기적 비용을 사회전반에 남긴 채, 인기영합적인 주택공급의 단기적 편익을 취하는 잘못된 정책의 전형
ㅇ 통치권자의 잘못된 GB관: 훼손된 GB, 복원이 최우선
- GB를 이용해 주택의 손쉬운 공급방식을 택한 것은 GB에 대한 통치권자의 잘못된 인식에서 비롯. 2009년 2월말 제9차 비상경제대책회의에서 이명박 대통령은 ‘서울 근교의 그린벨트에는 비닐하우스만 가득 차 있다. 신도시를 먼 곳에 만들어 국토를 황폐화할 필요 없이, 이런 곳을 개발하면 도로, 학교 등 인프라를 새로 건설하지 않고도 인구를 수용할 수 있다’고 언급했음
- GB 내의 비닐하우스는 농업용 시설로 합법적으로 허용된 것으로, GB 내의 농지를 보전하면서 생산적으로 활용하는 방법의 일환. 따라서 비닐 하우스가 밀집되어 있다고 하여 녹지로서 GB의 기능이 상실했고, 또한 환경성이 없는 것으로 보는 것은 GB의 대한 무지의 소치. 설혹, 녹지로서 기능을 상실했다 하더라도 GB의 핵심 기능, 즉, 도시확산방지나 미래 유보지로서 기능은 상실한 것은 아님
- GB 내의 비닐하우스가 불법으로 설치되었거나, 다른 용도로 불법으로 전용되었다면, 이는 당국의 관리 소홀 혹은 실패에 의한 것. 따라서 담당자의 직무유기에 대해 책임을 물은 뒤, 모두 원상 복구시키는 게 올바른 GB관리 방안. 불법적인 비닐 하우스가 있다 해서 개발해야 한다는 것은 정부가 ‘불법을 용인하면서 또 다른 불법’을 자행하는 꼴이 됨
- GB 내의 4-5등급은 그 동안 대부분 해제한 터라, 원칙적으로 보면 보전가치가 낮은 GB는 존재하지 않음. 환경이 훼손돼 보전가치가 낮아진 지역이라면 이는 관리소홀로 인해 생겨난 곳
*참고 2: 경기도 그린벨트 안의 창고와 비닐하우스는 7개 시 지역에 모두 37.7㎢ (창고 26.4㎢, 비닐하우스 11.3㎢)에 달함. 이는 경기도 21개 시.군 전체 그린벨트 면적 1천251㎢의 3.0%에 해당. 창고의 경우 농업용으로 건축허가를 받은 뒤 물류 창고, 공장 등 다른 목적으로 사용되면서 경기지역에서만 매년 1천여 명이 불법행위로 적발되고 있음
*참고 3: 2008년 국정감사 시 국토부가 최욱철 의원께 제출한 자료에 의하면, 2006년부터 2008년까지 약 2년 반 동안 전국적으로 총 6,622건의 불법 GB 훼손이 발생했고, 이로 인해 총 1.94㎢(약 60만평, 상암월드컵 경기장 약40배)의 GB가 훼손되었음. 경기도가 전체 훼손면적의 60%차지했음. 훼손 사례 중에는 불법 형질변경이 전체의 63%
ㅇ 해제 원칙의 남용: 국책사업이란 이름으로 GB 난도질
- 김대중 정부는 개발제한구역제도 개선을 통해 2020년까지 수도권에서 해제할 총량을 124㎢로 책정했음. 이중 79%인 98㎢가 지금까지 해제되고 현재 26㎢가 남아 있음
- 이명박 정부는 2008년 9.19대책을 통해 잔여면적 26㎢에 추가해제면적 (권역별 해제예정 총량의 10-30%) 12-37㎢를 더하고, 여기에 별도의 국책사업 부지(보금자리주택) 78㎢를 합쳐 총 141㎢를 2020년까지 해제할 총량으로 설정했고, 2009년 5월 광역도시계획 변경을 통해 이를 확정했음
- 보전가치가 없는 GB 대부분이 해제된 상태에서, 이명박 정부는 충분한 환경성 검토나 국민적 논의를 거치지 않은 채 78㎢를 보금자리주택공급이란 국책사업의 이름으로 추가적 해제하고자 함. 78㎢의 GB 해제는 ‘광역도시계획에서 국책사업 예정 부지를 해제 대상 구역으로 설정할 수 있는’ 근거에 의거함. 국민의 정부 시절 자의적으로 도입된 이 근거는 국가에 의한 그린벨트 훼손에 대해 면죄부를 줌
- 보금자리주택 건설용 택지공급을 위한 GB의 해제 기준은 명확하고 용이한 데 반해, 제척 기준은 막연하고 구체화되어 있지 않음. 이러한 기준 때문에 정부에 의한 자의적 GB 해제를 막을 수 없음
*참고 4: 국토해양부의 GB 해제 대상지 선정 및 제척기준
ㅇ GB 해제 대상 시 선정기준
- 도시관리계획 입안일 기준으로 3년 내 착공 가능지역
- 기존 시가지․공단․항만 등과 인접하여 대규모 기반시설 설치소요가 적은 지역
- 식물상․수질 등 보전가치 낮은 지역(환경평가등급 3-5등급, 농림수산식품부협의 시 우량농지 가능)
- 20만㎡ 이상 규모로서 정형화된 개발이 가능한 지역
ㅇ GB 해제대상지 제척기준
- 연담화 방지를 위해 보전 필요 지역(권역별 GB 폭을 최소한 5㎞ 이상 적용)
- 개발 과정에서 대규모 환경훼손을 수반하는 지역(산맥과 연결된 산지는 기준 표고로부터 70m 이상 지역)
- 수질 등 환경적 보전 필요성이 큰 지역 및 용수 확보가 곤란한 지역
- 개발 시 인접 시군과 갈등 초래 및 인접 지역 쇠퇴 유발지역
- 지가 급등, 지장물 남설 등 토지관리 실패지역
- 개발 시 인접지 재개발 곤란 및 교통 등 도시문제 악화 우려 지역
2.3 정책 타당성의 결여, 비민주적 사업추진
ㅇ 대통령 말 한마디로 추진: 후진국형 의사결정과 그 비용
- 국민의 정부는 2001년 사회적 합의를 통해 2020년까지 보전가치가 낮아 해제할 총량을 결정했음. 반면 현 정부는 ‘대통령 말 한 마디’에 잔존 해제 면적(26㎢)의 5.4배에 해당하 해제면적(141㎢)을 어떠한 논의도 없이 일방적으로 결정했음 (참고: 영국에서 GB 구역조정이나 해제는 통상 10-20년을 소요함)
- GB의 훼손과 기능 약화, 이에 따른 중장기적인 도시문제 (예, 연담화, 환경악화) 등은 후진국형 의사결정의 비용에 해당
ㅇ 정책 타당성 결여: GB를 허물어 4년 내 32만 공급, 가능하고 바람직한가?
- 정부는 대통령 말 한 마디에 4년간 공급해야 할 보금자리주택을 12만 가구에서 32만 가구로 2.7배나 늘렸음. 이에 따라 연간 공급해야 할 보금자리주택도 8만 가구(+알파)에 이름
- 과연 보전용 땅인 GB 내에 이토록 많은 주택을 매년 건설할 수 있는 지, 그에 따른 문제점은 어떤 것이고, 어떠한 대책이 필요하며, 정녕 서민주택 문제해결에 도움이 될까?
- 이런 문제점들에 대한 충분한 검토나 논의 없이 결정되었다는 점에서, ‘GB 내 32만 보금자리주택 공급’은 공공정책으로서 타당성을 결여하고 있다 할 수 있음
ㅇ 일방적 추진, 지자체의 반발
- 대통령 말 한마디에 의해 즉흥적으로 추진하다보니, 관련 지방자치단체(특히 경기도 지자체)들과의 사전 협의를 거치지 않아, 그에 따른 반발 사고 있음. 이는 중앙집권적 사고(대통령 공약이란 권위주의적 사고와 중복)와 서울중심(서울 주택문제의 해결)의 발상 때문
- GB 내의 땅을 가장 많이 내놓아야 하는 경기도 지자체들은 보금자리주택건설이 경기도가 자체적으로 추진해왔던 ‘GB 내 친환경복합단지조성’ 사업과 상충할 뿐 아니라, ‘임대주택단지가 들어서면 이미지가 나빠진다’는 이유 등으로 크게 반발하고 있음
- GB 내 보금자리주택단지가 이곳저곳에 들어서면 도시 간 연담화는 불가피함. 이렇게 되면, 교통, 상하수도, 교육 등 인프라 설치를 둘러싼 중앙정부와 지자체, 지자체 간 갈등이 비등할 것으로 보임. 이 갈등은 보금자리주택건설 자체의 걸림돌이 될 뿐 아니라 대도시권 관리의 어려움을 가중시키게 됨
ㅇ 개별 지구의 생태환경적 특수성 배려 불가능
- 대통령 공약사업이고, 또한 많은 물량을 여러 지역에서 동시에 추진하다보면, GB 내의 개별 사업지구들이 가지고 있는 생태환경적 특성을 제대로 검토하고 이를 개발계획에 반영할 수 없게 됨. 그에 따른 이차적 지역환경 파괴와 훼손이 심각할 것으로 예상됨
- 이 문제는 시범사업지구인 서울 강남 내곡지구의 지정에서 이미 드러나고 있음. 참여정부 시절, 이 지역에 국민임대주택단지 조성이 추진되었지만, 지역의 생태환경적 민감성을 감안한 환경부는 사업추진에 대해 두번이나 ‘부동의’ 했음. 그러나 금번 시범사업지구 선정 시에는 이러한 점이 전혀 반영되지 않은 채, 비닐하우스가 많다는 이유 만으로 지구지정이 일방적으로 이루어졌음
2.4 사실상의 신도시 건설, 서울 대도시 공간구조의 심각한 왜곡
ㅇ 적게는 35개 미니 신도시, 크게는 4개 분당급 신도시 건설
- 보금자리주택 사업은 여러 유형의 주택을 일시에 대량으로 공급하는 단지 조성이란 점에서 사실상 신도시 건설사업이라 할 수 있음
- 4개의 시범사업지구 총면적 8,056㎡를 제외한 GB내 해제면적 70,700㎡에 시범사업지구 평균면적 2,014㎡(39,018명 인구수용)의 미니 신도시를 건설한다면, 총 35개의 신도시가 보금자리주택건설에 의해 생겨날 수 있음. 여기에 수용될 인구는 총 1백3십7만명(서울 전체 인구의 13%)
- 분당급 신도시(19,500천㎡) 규모로 건설한다면 4개의 대형 신도시가 GB 내에 생겨 날 수 있음
ㅇ 최대 130만 도심인구의 외곽이동으로 서울 공동화 혹은 비대화
- 앞으로 4년 내에 GB에 32만(+알파) 보금자리주택이 성공적으로 공급되면, 35개의 신도시가 수도권 GB 내에 이곳저곳에 생겨날 터 인데, 여기에 거주할 사람들이 대부분 ‘서울 거주자들’이라고 본다면, 최대 137만 명의 서울사람들이 도시외곽으로 이주하게 됨
- 서울인구가 1,020만 명 수준에서 정체되어 있는 상태에서 도심거주자 137만 명이 근교로 이주하면, 서울 도심은 공동화되거나 아니면, 서울시 밖의 사람들이 들어와 빈집을 채우면, 그 만큼 서울시의 비대화가 촉진됨
ㅇ 분산적 도시구조, ‘고탄소 도시’로의 전환
- 어떤 경우든 서울인구의 상당수가 도시외곽으로 이주하게 되면, 이는 사실상 서울 대도시 공간의 ‘평면적 확산’을 초래해, 분산적인 도시구조가 더욱 분산됨. 이는 ‘콤팩트 시티’(compact city)와 다른 유형의 도시구조를 말함
- 분산적 대도시 구조는 도시 내에서 많은 이동 수요를 창출할 뿐 아니라, 인접 도시와 연계성 확보 등을 위한 외연적 개발의 압력을 낳게 됨. 때문에 각종 인프라가 대규모로 설치되어야 하고, 도심과 외곽 사이를 이동하는 데 따른 교통 에너지가 대량으로 소비되어야 하며, 외연적 개발에 따른 지속적인 환경파괴가 불가피해지는 등의 문제가 발생
- 이런 도시상황은 전형적인 ‘고탄소 도시’의 모습
2.5 주택의 과잉공급과 부동산 시장 불안정 심화
ㅇ 주택의 과잉공급이 우려됨
- 앞으로 4년 동안 매년 공급될 보금자리주택은 GB내 8만 가구(+알파), 재개발․재건축에 의한 2만 가구, 신도시 건설에 의한 5만 가구로 총 15만. 15만 보금자리주택의 실수요자는 대부분 서울거주의 서민일 것으로 추정됨
- 2003년에서 2007년 사이 서울에서 매년 공급된 신규주택 공급수(아파트 기준)은 5만 가구. 이에 견주어 연간 15만호 보금자리주택의 공급은 과다함
- 재개발․재건축에 의한 주택멸실을 고려한다 해도 그러함. 최근 사업시행인가나 관리처분을 받은 재개발․재건축 사업지구가 2010년 들어 본격적으로 철거를 시작하면, 적게는 4만8천 호, 많게는 9만8천 호의 주택이 멸실할 것으로 예상. 이에 비해 공급가능 주택 수는 2만7천호에 불과해, 부족분이 적게는 2만 호, 많게는 7만 호에 이름. 그러나 이 부족분과 견준다 해도 연간 15만 호의 보금자리주택 공급은 결코 적지 않음.
- 더욱 재개발․재건축에 의한 주택멸실은 일시적인 것이어서 수년 뒤에는 기존 주택 수와 비슷한 수의 신규주택이 공급됨. 때문에 연간 15만 호의 보금자리주택은 여기에 추가되어, 수년 년 뒤엔 공급과잉을 초래하게 됨
- 참고로 서울의 주택보급율은 2008년 현재 94%임
ㅇ 주택 가격의 안정화가 아니라 오히려 폭등을 초래할 수 있음
- 보금자리주택의 분양가를 시세의 50-70% 수준에서 책정하되 전매제한 기간을 7-10년으로 늘린다고 하지만, 과거 판교분양에서 보듯, 전매제한을 둔다 해도 당첨만 되면 수억원의 시세 차익이 가능해 청약과열이 불가피함. 이는 분양 이후의 높은 집값을 유지하는 데도 반영됨. 따라서 보금자리주택사업은 집값을 잡기는 커녕 32만(+알파) 가구에 돈벼락을 안겨주면서 인근 지역의 집값 폭등을 자극할 수 있음
- 대부분의 개발지 주변이 그렇듯이, 신도시 건설이 추진되면 인근지역의 집값, 땅값은 급등하게 됨. 여기에 보상금이 풀려 이주자들이 주변지역의 땅과 집을 사게 되면, 이에 따른 가격 상승이 추가적으로 발생. 32만 가구의 보금자리주택을 건설하기 위한 토지보상금은 최대 50조원(시범사업지구당 평균 4-5조원)에 이를 것으로 예상됨. 한편 높은 보상금 자체가 택지 매입비에 반영되어 분양가를 높이게 되고, 이는 집값 상승의 또 다른 요인으로 작용함
- 이러한 현상은 그간의 신도시 건설 과정에서 반복된 것. 따라서 많게는 35개의 미니 신도시를 건설하는 ‘32만 호 보금자리주택 건설’ 사업도 결코 예외가 될 수 없음
2.6 GB의 사실상 와해, 도시 연담화 가속화
ㅇ GB의 해체와 지속불가능한 반녹색도시로의 전락
- 수도권에 현재 남아 있는 GB는 서울 155.823㎢, 인천 91.139㎢, 경기도 1212.366㎢로 모두 1459.328㎢. 보금자리주택 공급을 위해 해제될 140.861㎢은 남아 있는 총 GB면적의 10%에 해당할 정도로 큰 규모
- 보전가치가 적은 GB 대부분이 해제된 상태에서, 보금자리주택공급을 위해 141㎢(정확히는 78.8㎢)를 추가적으로 해제하면, GB 내에서 개발할 수 있는 땅 대부분은 싹쓸이 해제되는 꼴. 남는 것은 산, 하천, 상수원 보호구역, 생태적으로 민감한 지역 뿐. 이들 지역들은 개별법들에 의해 독자적으로 지정․관리되고 있어 GB 지정상태가 아니더라도 지켜질 수 있음. 이렇게 되면, 녹지보전, 도시확산방지, 미래개발을 위한 유보지 확보, 국가안보 등을 위해 개발행위를 엄격하게 제한했던 GB는 사실상 없어지는 것과 진배없음. 이는 일본의 전철을 밟은 꼴
- 국가 백년대계를 위해 40년 이상 엄격하게 보전․관리되어 온 GB가 토건국가의 등장으로 사실상 와해될 상황에 처하게 되었음. GB가 없는 서울은 어떤 모습일까? ‘지속불가능한 반녹색도시’란 표현 외엔 적합한 것이 없을 듯
ㅇ 서울-경기 도시 간 연담화 가속과 수도권 과밀화 심화
- 지금까지 이루어진 GB 내의 어떤 개발보다, ‘32만 보금자리주택 건설’은 GB에 회복할 수 없는 ‘훼손과 파괴의 충격’을 가할 것으로 예상됨
- 개발규모가 크고, 개발지가 많으며, 도심에 버금가는 고밀도 개발(최대 용적률 220%, 경우에 따라 평균 층수 18층 이상 허용)로 GB는 사실상 전면적인 개발지역으로 바뀌게 됨
- GB 내에 개발 가능한 곳 대부분을 대단위․고밀도로 개발하면, 서울과 인근 경기도 도시들 간에 GB로 분리되어 있던 경계선이 사라져, 도시 연담화가 본격화됨. 도시 연담화는 서울 대도시권의 확장과 함께 광역화된 도시권(수도권)을 커버하는 인프라 개발에 대한 많은 수요를 낳게 됨. 아울러 연담화에 따른 거대 도시화(수도권화)는 수도권 밖으로부터 인구와 활동을 지속적으로 흡입하여 수도권의 과집중과 초과밀화를 초래하면서 국토 불균형을 심화시키게 됨
3. 대안
3.1 주택문제는 주택정책으로 풀어야
ㅇ 저소득층을 위한 주거복지는 올바른 주택정책을 통해 실현해야 함
ㅇ 먼저 도심 재개발․재건축을 통해 저소득층을 위한 저렴․소형․임대주택을 획기적으로 늘려야 함. 이를 위해선 규제 재강화를 통해 재개발․재건축에서 발생한 개발이익을 철저하게 환수해, 이를 자원으로 하여 저렴․소형․임대주택 공급을 늘려야 함
ㅇ 이와 별도로 다양한 유형의 공공주택(공공자가, 공공임대)을 전체 주택의 30%로 늘리는 국가차원의 선진국형 주택정책이 강구되어야 함
ㅇ 보금자리주택사업은 저소득층을 위한 주거복지 구현이란 당초 목적에 맞추어 공공주택의 공급과 이용․관리 중심으로 전환되어야 함
3.2 GB 내 훼손지의 복원과 GB의 확대 지정
ㅇ 개발제한구역으로서 GB 기능을 강화해야 함
ㅇ 관리소홀로 훼손된 GB는 최대한 복원시키고, 개발제한구역으로서 기능이 약화된 GB는 관리를 보다 엄격하게 해 본래의 기능(연담화 방지 등)을 회복하도록 해야 함
ㅇ 생태도시 지향적 광역도시계획 수립을 통해 GB의 지정면적을 늘려야 함
ㅇ GB의 관리는 개발부서에서 보전부서로 이관해야 함
ㅇ GB 총량제의 도입, 국책사업 등에 의한 자의적 GB해제 금지 원칙의 도입
3.2 GB 내의 기존 취락지는 저탄소 녹색마을로 육성
ㅇ GB 내 주택공급이 필요하다면, 이는 기존 취락지 중심으로 제한적으로 허용되어야 함
ㅇ 이 경우, 취락지는 ‘저탄소 녹색마을 모델’로 개발 육성되어야 함
ㅇ 보금자리주택사업을 GB 내에서 추진할 경우도 저탄소 녹색마을 모델로 접근되어야 함. 따라서 현재의 대단위․고밀도 신도시 방식의 보금자리주택사업은 대폭 축소하고 변경해야 함
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